对于身在异乡租房生活的人来说，这段时间自如蛋壳的变动给他们带来了很多困扰。小金在朋友圈看到许多朋友都在关注事件动态，今天我们就以自如蛋壳近期的新闻来探讨一下长租房。
自如蛋壳陷入舆论风波
近期，网上爆料自如趁疫情时期换房不便大幅涨价；蛋壳要求房东免租数月，但只免去租客短时间内的房租。虽然双方都已做出回应，但仍陷入了舆论风波，造成信用危机。小金先带大家简单了解一下这两起事件。
自如趁疫情涨价？
从2月初开始，网上出现了不少网友声讨自如在疫情期间趁租客不方便搬家肆意哄抬租金，续约价格增长10%-30%。
有网友发帖，一位上海的租客整租一居室原4290元/月，而续租价格涨到5160元/月，并且是系统自动上涨，没有事先通知租客。
2月20日，自如CEO熊林在微博上就这次事件做了回应，声称近期价格调整是因为产品续约类型不同，是基于市场价格变动的既定调整。
蛋壳趁机赚房租？
2月13日，蛋壳的一位租客接到蛋壳通知，要求一周之内搬离，否则停水停电。
类似这样的事件，疫情发生以来爆料频繁，在新浪黑猫投诉平台，有关蛋壳公寓的投诉已超过6000条。
除强制搬离，蛋壳还被爆出疫情时期强制要求房东免租，却只对部分租客进行“定向免租”，双倍获取免租期内的收益。
2月17日，蛋壳发布《蛋壳公寓致广大房东的真心话》，称并非强制房东免租，寻求到的免租期支持也会最终回馈给广大租客。
疫情对于长租房市场的影响
这场来势汹汹的疫情对于各行各业都产生了巨大影响，长租房市场也未能幸免，给长租房行业的资金方面带来了巨大压力。
1. 寒冬刚过，回春无望
2019年长租房行业经历了寒冬，年底是退租高峰期，长租房企业希望能够趁2020年上半年回春一点，但这个指望毫无疑问是落空了。
2. 空置率大幅增加
由于疫情影响，很多人返工不便，为了不浪费租金，在房租到期时不再继续续租，这导致长租房的空置率大幅增加，租金收入降低。按照业内默认的指标，出租率在90%以上才有可能盈利，长租房的现金流主要依靠房租收入，如今出租率降低对于长租房行业是个巨大的打击。
3. 员工复工难，运营难度增加
复工难是所有企业现如今要面对的难题，长租房行业自然也不例外。员工无法正常返工，增加了运营难度和人力支出成本，使得原本就现金吃紧的长租房行业压力更大。
对于长租房行业来说，虽受到一些影响，但比起餐饮业、旅游业千亿级的损失，这种影响仍然在可控范围之内。长租房损失最大的区域还是集中在湖北。
暴雷不断，危险的商业模式凸显
长租房领域的大量暴雷从2018年就开始了，常出现两种情况，一是租客按时缴纳房租，但房东几个月收不到，租房公司迟迟不退还，租房贷盛行，许多租客莫名背上债务、甚至被赶出公寓，数万人因此受损。二是租客无法收到退换的押金。
北京昊园恒业、寓见公寓和鼎家公寓等都在暴雷期倒闭。这些公寓倒闭后，人去楼空，老板跑路、员工辞职，只留下租客们去收拾烂摊子。
长租房暴雷从一线城市蔓延到二线、三线，从创业公司向一些有背景和资源的公司发展，始终没有终止。
危险的商业模式
如果按照运营模式分类，国内的长租房主要可以分为“集中式”和“分散式”两类。
集中式：以传统商业地产运作模式维护，自己拥有土地或者楼房，自行改造后进行运营。
分散式：寻找愿意出租房屋的房主，整合房主房源再进行重新装修后出租，类似于中介。像自如、蛋壳基本都是这种模式。
其中分散式模式更具高风险，造成这种风险的因素就是——高进低出。
这是一种竞争策略，目的是快速抢占市场份额，但同时减少了盈利空间。
据蛋壳公寓招股书显示，蛋壳公寓的租赁成本自2017年以来逐年攀升，由2017年的5.12亿元增至2019年前三季度的44.5亿元，占总运营成本比例由77.9%进一步提升至2019年三季末的89%。高昂的租赁成本让蛋壳公寓的“身负重债”。
那么如何解决重债危机呢？
1. 推荐租客使用“租金贷”
不知道大家有没有注意过，在租房的时候，很多公司都有一种“租金贷”，不过现在比较常见的是分期付款。有时就放在最上方显眼的地方，鼓励用户使用这种方式支付。
“租金贷”的逻辑是租户申请成功并支付首月房租后，其实是向银行申请一笔11个月房租之和的贷款，然后这笔贷款一次性打给租房公司，租户每月向银行还贷，而租房公司定期向房东支付租金。这样，公司就可以提前收到要打给房东的租金，缓解企业的资金压力，但其实这种模式实际上是租客在以个人信用在帮长租公寓企业贷款，把一部分风险转嫁给了用户。
而现在常见的分期付款，也就是“押一付一”，用户需要按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费给企业。不过，有些公司对外宣传的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。租客不知情签下合作，只能选择接受贷款协议或者支付一年的房租。
比如之前被爆出的鼎家，租客若想在鼎家实现“押一付一”的租金支付方式，要通过银行卡绑定一个名为“51返呗”的APP，一次性把12个月租金付给鼎家，再每月返还给贷款APP相应金额。
去年12月，住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
2. 对房东降价，对租客提价，赚取差价
有些租房公司会对房东压价，但是租客那边却在不断提价，由于房东与租客之间的沟通存在阻碍，租房公司便会趁机赚取差价。
政策压力加上此次疫情带来的影响，长租房行业面临的难题更加严重，也难怪自如蛋壳会牺牲美誉来争取现金了。
房东与租客如何应对这场“金融游戏”？
房东
1. 要求租房公司依照《合同法》披露相关信息。比如委托房屋的现状、租户情况、租金的金额、支付方式、实际支付情况等。
2. 要求租房公司协助联系租客，确保情况透明。疫情时期房东应该向租客详细了解免租情况，正常对外出租时也应该了解租客是否按时支付了租金。
3. 发现租房公司的违法违规行为可向仲裁委员会提起仲裁，或者向法院进行诉讼。
租客
1. 租房时尽量不要选择“押一付一”的付款方式，更不要选择类似“租房贷”的贷款方式支付。租房贷是风险的主要根源，租客想要避开风险，就要尽量避开租房贷的使用以及容易陷入租房贷的分期付款。
2. 与房东保持沟通。即使是通过租房公司进行房屋租赁，租客也因该了解房东的相关信息并且保持联络，确保双方的信息畅通透明。
3. 如果遭遇侵权，要使用法律武器维护自己的合法权益。