2021年6月21日，我国首批9只公募REITs上市，如今四年过去，中国公募REITs市场迎来里程碑时刻——总市值首次突破2000亿元大关。
截至6月底，全市场上市REITs产品达73只，较2021年首批上市的9只产品增长超8倍，总规模从初始的314亿元跃升至2060亿元，成为亚洲规模最大的REITs市场。
之所以有这么惊人的发展速度，政策红利是重要因素。
2024年是关键的一年：
2月，证监会明确REITs权益工具属性，允许机构投资者将其计入FVOCI科目，降低二级市场波动对财报的影响。
7月，发改委发布《关于全面推动基础设施REITs项目常态化发行的通知》，将底层资产扩容至交通、能源、数据中心等13大类。
REITs类型多样，风险收益各有千秋，投资者该如何识别？
REITs的主要分类
从投资方式及收益来源的维度来看，REITs 主要分为租赁型和非租赁型。
租赁型REITs主要收入来源是房地产的租金以及房屋增值所带来的丰厚收益。它直接投资并持有各类物业，写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心、数据中心等非住宅类物业，都在其投资范围之内。
这类REITs通常收益波动较小，收益相对较低，但是比起银行存款还是要“香”太多了。
非租赁型REITs包括固定资产型和无形资产型。固定资产型比如新能源电站，依赖主动经营，收益受供需影响、原材料价格波动影响，比如电力价格。
无形资产型依托特许经营权，比如高速公路，经营权到期后价值归零。
按行业类别划分，REITs 又可分为基础设施、零售、住宅和办公楼等不同类别。不同类别的 REITs，由于底层资产的特性各异，在风险收益方面也呈现出截然不同的特点。
基础设施 REITs 投资的底层资产多为高速公路、产业园区、仓储物流设施等大型基础设施项目。
零售 REITs 主要投资于购物中心、商业街等零售物业。
住宅 REITs 投资的主要是租赁住房等住宅类物业。
办公楼 REITs 投资的是写字楼等办公物业，其收益同样与经济形势和企业的办公需求密切相关。
不同类型 REITs 的风险收益程度不同，来源也不同，投资风险我们放到最后再详细说。
普通人如何参与REITs投资
目前，我国的公募 REITs 主要在上交所和深交所挂牌交易，新发REITs可通过公募基金渠道申购。但是一级市场认购大多是机构投资者，个人投资者的中签率非常非常低。
因此，普通投资者可以选择二级市场交易。投资者只需拥有一个证券账户，便可像买卖股票一样轻松买卖 REITs 基金份额。
开户要求：证券账户+开通基础设施基金权限
交易费用：免印花税，佣金约万三
流动性选择：优先选日均成交超千万的产品
除此之外，投资者还可以通过购买投资 REITs 的基金间接参与 REITs 投资。一些基金公司会发行专门投资 REITs 的基金产品，这些基金通过投资多只 REITs，实现了资产的分散配置，从而在一定程度上降低了单一 REITs 带来的风险。对于那些对 REITs 投资感兴趣，但又缺乏专业知识和时间进行研究的投资者来说，投资这类基金产品是一个不错的选择。
最后，我们再来说一下风险问题。
风险预警与避坑指南
REITs 投资并非毫无风险的 “世外桃源”，虽然 REITs 具有较为稳定的现金流和分红收益，但它依然无法摆脱市场波动的影响。不动产市场的整体走势、宏观经济环境的变化、政策法规的调整等因素，都会对 REITs 的价格和收益产生重要影响。
在经济下行时期，商业地产的租金收入可能会下降，空置率上升，导致商业地产 REITs 的收益受到冲击，价格也可能随之下跌。
若 REITs 的底层资产是单一项目，那么该项目的运营情况将直接决定 REITs 的收益表现。运营管理团队的专业水平、管理经验以及运营策略等，都会对项目的运营效率和收益产生重大影响。一个运营管理不善的项目，可能会出现租金收缴困难、设备维护成本过高、租户流失等问题，进而影响 REITs 的分红和价值。
有些 REITs 可能会以较高的股息率作为卖点吸引投资者，但这其中可能隐藏着陷阱。高股息率可能只是暂时的，并非源于底层资产的真实盈利能力。REITs 可能通过出售资产、减少资本支出或者过度借贷等方式来维持高股息，这种表面上的高股息并不能持续，一旦后续资产运营出现问题，股息率可能会大幅下降，投资者将遭受损失。
投资者要注意
1.不要将所有的鸡蛋放在一个篮子里，选择投资多只不同类型、不同底层资产的REITs 产品，构建起多元化的投资组合。
2.密切关注政策法规的变化以及市场动态，有助于投资者把握市场机遇，提前规避潜在风险，更好地了解REITs 市场的整体走势和投资热点。
3.投资REITs前分了解其特点、类型、投资方式以及潜在风险，谨慎做出投资决策，不要盲目跟风。