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房子也能“以旧换新”,效果如何?
发布时间:2024-04-11     点击率:895

“以旧换新”这个词,我们常常在购买电器的时候看到,如今许多地区的商品房也能“以旧换新”了,你知道吗?

央视财经对于江苏省4月2日落地“以旧换新”政策进行了报道,这其实在全国并不是首例。



从去年以来,淄博、济宁、海宁、宁波、南京、南通、扬州、连云港、苏州、嘉兴、济南、日照、郑州、阜阳等众多城市相继开启了房产“以旧换新”。

 

从成效来说,效果不一。有的地区显示,该政策有效提高了楼市活跃度,比如宁波。有的城市则处于咨询人数较多,但实际效果还不太明显的阶段。



“以旧换新”具体怎么换?


各地的商品房“以旧换新”政策在具体实施上并不是统一的,模式有一定的差别。


大体上有两种模式:


NO.1  帮卖模式


购房者先是跟房企签订一个服务合同,并且选定好新房,然后交纳一个新房意向定金,这个定金其实就是锁定新房用的。

 

之后房企对客户的旧房进行查证、验房、实勘等。协议在一定期限内,比如3-6个月帮助客户把旧房卖出,然后客户办理新房的购房手续,如果没有卖掉,则退还意向定金。

 

很多时候,购房者是与房企和房地产经纪机构签订三方协议甚至多方协议,由中介帮卖,承担营销费用,让购房者的旧房加速卖出,实现更快的置换。

 

这种模式用一句话概括就是:先定新房,同步卖旧房,卖出则定,未卖出则退。


NO.2  回购模式


由房企或者是第三方机构直接接手购房者的旧房,对旧房进行评估,然后这部分钱作为新房的首付,定向购买当地的一套新房。江苏这次“以旧换新”政策就是这种模式,置换的资金以“房票”的形式一次性兑换。

 

这种模式对于购房者来说肯定要更省心一点,不仅买卖一次性办好,流程简单方便,而且不用担心旧房卖不出去。

 

但是对于房企来说,压力就大了一些,收到旧房以后如何妥善处理,成功去库存是一大难题。所以一般政府会给收购旧房的房企一定比例的补贴,或在税收等方面予以优惠。


目前,不少城市实行的还是帮卖模式,直接回购不论是对于房企,还是政府来说,都需要承受更大的压力。


还有的城市同时提供“委托置换”和“直接置换”两种模式,其实就是帮卖和直接回购的模式,购房者可以自行选择。直接置换比较方便快捷,但有可能不如委托置换卖出的旧房价格高。



“以旧换新”有何影响?


1.对于房地产市场来说:


以旧换新能激励存量房的流动,为市场带来新的买卖动力,有助于在经济下行期稳定房地产市场需求。同时通过促进二手房市场与新房市场的相互作用,有可能帮助调节房价。鼓励更多的家庭根据自身需求进行住房升级或换位,有助于实现房源的优化分配。


2.对于房企来说:


以旧换新首先能促进新盘销售,尤其是那些针对提升住房条件需求的家庭。帮卖模式下有利于房企快速去化存量房源或新房库存,减轻资金压力。不过,如果旧房出售不顺利,可能会有白白增加销售成本的风险。回购模式下,虽然有政府的助力,但如何妥善处理回收的旧房也是一大挑战。


3.对于消费者来说:


家庭可以通过以旧换新的方式,以较低的成本和更便捷的方式改善居住条件,对于有这方面需求的家庭来说,无疑是打开了一扇方便之门。不过新房选择是定向的,不能随意挑选,这方面也给消费者带来了一定的局限性。



购房者如何应对“以旧换新”?


01


首先,购房者要明确自身是否有换新的需求,以及具体的需求,比方说新房的位置有没有要求,预算是多少,面积需求是多少,房屋建设的要求等等。


02


其次,由于不同地区的“以旧换新”政策存在差别。购房者要清楚当地的具体政策是什么样的。是帮卖模式?还是回购模式?新房的限制有哪些?具体换新流程是怎么样的?


有时候回购模式之下,对旧房是有一定要求的,比方说有些地方要求旧房房龄不能超过10年,拥有不动产权证,不存在墙体开裂、承重墙损坏等问题,旧房总价不能超新房总价的60%等。


03


购房者要做好心理预期,尤其是帮卖模式之下。


目前市场上二手房卖出的难度比较大,尤其是如果想要换掉旧房,旧房可能本身就存在一定的问题。比方说位置、朝向、房屋结构等等。帮卖模式之下,虽然会优先出售,但是卖不出去也有可能。如果想要顺利卖出,可能在价格方面就要有一定的让步,这一点消费者要做好准备。

无论如何,对于购房者来说,做好充足的准备,提起了解详细的政策是前提,尤其要看清楚合作协议中的具体款项,尽量避免出现更多的纠纷。