贷款买房，首先是要奋斗出房子的首付。首付款的比例直接决定了买房的进度。近日在网络媒体上，“零首付”成为关键词。这究竟是福利还是噱头？
监管出手整顿违规销售
日前惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，主要内容有几个：
01.提到查处的违规销售行为包括首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等。
02.对于造成不良影响的企业，将关停网上交易系统（锁盘）。
03.房地产开发企业及中介机构的主体要履行责任，将加大整顿力度。
这不是第一次地方监管出手整顿，也不是第一次在房产销售中出现“零首付”的宣传。然而仔细了解之后，“零首付”似乎并不是真的不需要购房者支付首付款。
“零首付”到底是什么意思
“零首付”的操作
乍一看这个词，很多人会理解为不需要付首付，实际上并不是这样。在操作上主要有两种：
NO.01 做高合同价格，提高贷款额度
打个比方：
小明想要买一套价值100万的房子，银行贷款时，按照7成的贷款额度，可以贷70万，首付需要30万。
如果开发商将估值提高到120万，做高合同价格，那么就可以贷款84万，首付就只需要16万。估值更高一些，就可以实现零首付甚至负首付。
NO.02 通过其他贷款增加贷款额度
比如“装修贷”“消费贷”等，想办法找其他的名目，或者求助于第三方贷款平台将首付金额进行贷款支付，以达到零首付的目的。
还有些是“返首付”，买房后才进行返还，但返还时间就不一定，可能会一拖再拖。
这么做的风险有多大呢？
首先，《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条有明确规定：商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。
也就是说，零首付本身就是明令禁止的，做高合同价格更是违法违规行为。
其次，通过其他贷款来支付首付款会大大增加还款压力和负债成本，尤其是利息可能会很高，如果后期无力偿还，会为购房者增加资金风险和信用风险。
购房者对于买房的首付问题需要有全面的了解。
买房首付怎么付？
在首付比例上，不同地区有不同的规定，有些地区为了刺激房地产市场，会在一定时期内降低首付比例。
比如5月初，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。有时候，房地产商为了吸引消费者购房，会垫付一部分首付款，将首付比例进一步降低。
首套房和二套房以及二手房的首付比例是有很大差别的。
首套房
大部分地区，首套房的首付比例都在20%-30%左右，如果在银行贷款，最高贷款额度可以达到80%。
二套房
二套房的首付比例之前基本都是40%以上，很多地区都在60%左右，再后来许多地区将首付比例下降到30%。
二手房
二手房的首付比例就更高一些，可以达到50%-70%，当然也不是绝对的。想要尽快出手二手房，降低首付比例也是一种很好用的策略。二手房与一手房相比，还有一些其他的费用。比如中介费、买卖公证费、查档费等等。
怎么买最划算？
有人说，买房子首付越低越划算，因为手里的钱还有其他的用途，可以用来装修等等，边住边还最合适。
也有人说，首付越高越划算，后续还款压力小，实际支付的成本更低。
其实二者确实各有优劣，最终是根据个人的实际情况来选择。
有条件的话，当然是首付比例高更合适。首付高也代表了一定的经济能力，银行贷款时会相对顺利一些，首付比例低可能就需要拿着各种流水证明才能获得银行的信任。
其次首付比例高确实可以减轻还款压力。而且有人觉得与其把大量的钱投入到房子里，不如拿出一部分去做投资理财，也许赚的钱会远远大于还款利息。
但是对于手里资金紧张的人来说，很难抵抗低首付比例的诱惑，用当下最少的资金尽快拥有属于自己的房子是大多数人的想法。至于还款压力，那是未来的事。
在对于房价上涨比较看好的时候，更多人会希望尽快拿下新房，而且还可以省下更多的房租，从这种角度来说，也是比较划算的事。
所以选择什么样的首付比例，还是要看钱包够不够鼓了。
选好首付款比例，选择什么样的还款方式最合适呢？
答：房贷的还款方式最常见的有两种：等额本金与等额本息
等额本金还款法，是将本金分摊到每个月中，同时还清上一还款日至本次还款日之间的利息。随着本金越来越少，利息也会逐月递减。
等额本息还款法，是将本金的总额与利息总额相加，然后分摊到每个月偿还固定金额。
可以看出，不同的还款方式，月供压力是不一样的。很明显等额本金还款，在前几年的时候月供压力会比较大。但是从总还款金额来说，等额本金的总利息要少于等额本息法。
所以如果当下还款压力较大，但有稳定收入，更适合等额本息法；如果当下还款压力不大，等额本金法更合适。
买房还款不是一件小事，可能要二十年三十年才能完成，在这个过程中，随着利率变化，还有一些人会选择提前或延后还款。无论如何，根据当下的实际情况灵活变通才能最大程度地节约成本。